賃貸アパート・マンション経営のリスク回避の裏技

賃貸物件を建てるときにでも、できればコストパフォーマンスが良い物件を建てたいと思う人は多いでしょう。もちろん高品質で様々な設備を持った物件を建てれば、入居者への魅力もアップするため、客付けに苦労することはなくなります。しかし建物にあまり費用をかけすぎると、収益性は悪化しますし、設備を増やせば増やすほどの後々の修繕費なども増えます。

そこで客付けなど、物件の魅力にあまり影響しないポイントのコストを削るには建築要塞どのような点を削っていけばいいのでしょうか。そんな集合住宅を建てる時のコストダウンのポイントをここでお伝えします。

そもそも賃貸に住む人は、ハイグレードを求めない

まず前提として、賃貸物件に住む人はそれほどハイグレードな設備を持った物件を求めないということです。グレードの高い部屋に住みたいと思う人の大半は、そこでずっと生活をしていくので高品質な住宅に住みたいとを考える人が多いのです。

つまり家族で何十年も住むことを考えてマンションや戸建てを考える時にこそ、建物自体のグレードの高さや設備の充実度を求める傾向にあり、一時的に住むような賃貸物件でしたらそれほどグレードは重視しないのです。設備が充実して家賃が高い物件より、とにかく駅へ近く立地が良い、毎月の生活費を節約するために家賃が安い方などのわかりやすい魅力の方が重視される傾向にあります。

賃貸物件の情報サイトなどでも、「今こういった設備が人気ある」など設備特集はよく行われます。大家としてはそういったページを見ていると、あれもこれもつけなくてはいけないと考えてしまいがちです。しかしそういった設備の中でも人気が高く、安く設置できるもの、人気はそこそこでしかなく、設置すると非常にコストがかかるものがあります。

設備の更新や改修は物件の魅力を維持していくために、確かに必要ですが本当に重視すべきはコストパフォーマンスと言えます。100万円かけて設備改修を行っても、家賃が3000円しかアップできないのでは、そのコストを回収するためには何十年とかかってしまいます。それでしたら素直に家賃を下げてアピールした方が、入居者に対してはよっぽど大きな魅力になるのです。

ハイグレードさばかりを追求するのではなく、戸建て賃貸に住む人、アパートに住む人、マンションに住む人のそれぞれの特性を考えて、その人達にとって本当に魅力的な物件とはどんなものかを考えていきましょう。

その意味で考えると、アパートに住む人は価格重視な人が多いです。価格の割には広い、価格の割には駅に近いといった、コストパフォーマンスの良さを提供できるようにしましょう。

建物の入り口にだけオートロックを付け、インターホンは設置しない

賃貸用集合住宅を建てるときに、コストを削減するポイントとは最初のコストダウンの対策として提案したいのが、あえてそれぞれの部屋にインターホンを設置しないというコストダウン対策です。もちろん防犯性を考える点ではインターホンは必要なものです。そこでインターホンを設置しない代わりに、建物の入り口にドアを設け、そこにオートロックをつけましょう。そうすれば外部からの不審者の侵入をそこでシャットダウンすることができます。不審者が入らなくなると、物件の中に入れるのはその物件の入居者だけです。

インターホンがないと不便に感じる人もいるかもしれませんが、インターホンも電気代が掛かりますし、修理も時には必要です。単身者の場合訪れるのは宅配便や郵便ぐらいであり。そういった人たちが荷物を届ける時は直接宅配便の送り状にある電話番号にかけてもらうようにしましょう。そうすれば電話番号を知っている身内や友人達と、宅配便の人間以外が部屋の中に訪れることもなく高いセキュリティ性を維持できます。オートロックは普通に備えると100万円してしまいますが、カードタッチ式のオートロックであれば入居者の持っているカードを登録するだけで使えるので、コストは数万円で済みます。

部屋の鍵は交換しなくても良いメカニカルテンキーを選ぶ

部屋の鍵は入居者が変わるたびに交換をするのが一般的になっています。そうしないと前の入居者が合鍵を使って、部屋に侵入してしまうことが考えられるからです。

しかし鍵の交換費用として1.5万~2万円ほどかかるため、入居者の負担にすると入居者に敬遠されることもあります。オーナー側の負担にしても、決してそのコストがバカにはできないものがあります。そこで通常のシリンダー付きの鍵ではなく、テンキー式のロックを設置しましょう。

そうすれば毎回暗証番号を変えるだけで鍵のロックを変更できます。鍵の交換代がかかりませんし、入居者も鍵を持たずに出かけられるので鍵の紛失リスクが発生しません。電池交換が不要なメカニカルテンキーにすれば、電池も使わないので、維持コストがかかりません。

インターネット光回線は複数の部屋で共有する

最近ではインターネット無料マンションや、インターネット無料アパートが増えてきています。入居初日からインターネットが使えるため、契約の手間やロスもないため、入居者からも歓迎される傾向にあります。しかしインターネット無料物件にするためには、インターネット業者とそれぞれ部屋ごとに回線の契約をしなければいけないため、意外とコストがかかります。

そこで提案したいのが3部屋か4部屋ごとに一つずつ光回線を引き、その回線を複数の部屋で共有するという方法です。1回線のコストが月額5,000円だとしても、4部屋で分ければ毎月のコストは1,250円です。普通の物件よりもインターネット無料ということで、3,000円ほど値段を高くしても、入居者個人で回線を引くよりも安いですか十分な魅力になります。

セキュリティ対策としては、それぞれの部屋にネットの電波を中継する中継器を設置し、SSIDを分散しましょう。そうすればそれぞれの部屋ごとに回線が別々になり、パスワードも共有されません。他の部屋の回線にアクセスするということも防げます。

プロパンガス屋との契約を利用する

アパートを建てる時には給湯器の設置も必須です。しかし給湯器は自分で購入すると15万円程かかり、かなりのコスト負担になります。そこで自分でコストをかけてそれらの機器を購入するのではなく、プロパンガス業者と契約をすることで給湯器を設置してもらいましょう。

プロパンガスは都市ガスよりも毎月のガス代が2倍近くになってしまうため、入居者からはどうしても敬遠される傾向にあります。ただし若い人は風呂よりもシャワーで入浴を済ませることも多く、キッチンでガスコンロを使って調理する人も少ないので、毎月のガス代そのものがあまり掛かりません。都市ガスで2,000円程度しか使わないのでしたら、プロパンガスでガス代が4,000円になってもあまり気にかける人はいないでしょう。

もちろんプロパンガスのメリットも、災害時の復旧が速いなどあるので、地震災害を懸念する人にとってはプロパンガスもアピールポイントになります。部屋ごとに10万円以上のコストを軽減できるので、プロパンガス屋との契約は非常に大きなコストダウン効果を発揮してくれます。ただし最低でも2年や3年の契約期間を設けなくてはいけません。あまりにも短期で解約しようとすると違約金など契約違反料を請求されるでしょう。先方も当然契約すると毎月の売上を確保できるメリットがあるので、それだけのサービスをしてくれるのです。そのことはしっかりと把握した上で、コストの安いプロパンガス業者を選んでいきましょう。