合併を発表した積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人とは

2018年1月24日に積水ハウス・リート投資法人の運用会社である積水ハウス投資顧問株式会社が積水ハウス・レジデンシャル投資法人の運用会社である積水ハウス・アセットマネージメント株式会社を2018年5月1日に吸収合併することを発表しました。そして今回の合併によって積水ハウス・レジデンシャル投資法人が廃止することになり、合併後は積水ハウス・リート投資法人が存続法人として物件の運用を行っていくことになりました。

合併を発表した積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人とは

その今回の合併によって廃止される積水ハウス・レジデンシャル投資法人は、東京圏を中心にスポンサーであり親会社である積水ハウスが開発した物件を中心にして113棟の物件を保有しています。そしてそのうちの1棟が商業施設になりますが残りの112棟は学生寮や社宅そしてサービス付き高齢者向け住宅などを含む住居特化型JREITになります。

一方商業施設の稼働率は100%そして住居も平均して97%の高い稼働率を誇っていて、安定的な収益を得られていました。そして存続法人になる積水ハウス・リート投資法人は、首都圏や全国の主要都市などにオフィスビルを中心に商業施設やホテルなど合計で6棟保有している総合型JREITとなり、100%の稼働率を誇っています。

なぜ積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人は合併するのか

積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人が5月に合併このように両投資法人共に稼働率の高い物件を保有していますが、東京圏を中心に地価が高騰していることによって収益性が低下しているため、保有する物件が6棟と少ない積水ハウス・リート投資法人に113棟を保有する積水ハウス・レジデンシャル投資法人を吸収合併させることにしました。保有する物件が増えることで国内11位になる4,398億円に資産規模を拡大させ、住居とオフィスビルそしてホテルを中心に保有する総合型JREITとして分散投資を行っていくことで、投資主価値の向上を図ることが可能となります。

そして積水ハウスは両投資法人共に親会社でありスポンサーであるため、管理先の投資法人を合併によってまとめることによって管理運用を行い易くすることが可能となり、積水ハウスの開発した物件を中心にして運用していくことによって更なる成長を目指していくことが可能となります。

また今回の合併によって4月25日に積水ハウス・レジデンシャル投資法人が上場廃止となりますが、その際に積水ハウス・レジデンシャル投資法人の投資口を2分割した後に存続する積水ハウス・リート投資法人1口分に対して積水ハウス・レジデンシャル投資法人の1.65口分が割り当てられることになります。

合併後の分配金や有利子負債の行方は

一方ポートフォリオの変更が行われることになり、今回の合併に伴って保有している物件のうちプライムメゾン白金台タワーなどの6物件を取得すると同時に、エスティメゾン町田など12物件の売却が行われ、その結果全体で113物件を保有することになりました。

そしてそのことによって保有する113物件の収益に合併報酬が計上されるため平成30年10月期の業績予想を修正して、合併報酬がなくなる平成31年4月期の業績予想も発表しました。
ただ合併によって発生する正ののれん代や負ののれん代は確定していないために、平成30年10月期の業績予想には計上していません。

分配金の発表も行われ、平成30年10月期の分配金は繰延ヘッジ損失相当額を利益超過分配として分配金に含めて1,323円としました。

積水ハウス・リート投資法人の今後

そして平成31年4月期の分配金は1,495円を想定していて、合併前の積水ハウス・リート投資法人の予想分配金よりも11.6%%増加し、積水ハウス・レジデンシャル投資法人の予想分配金よりも12.2%増加することが想定されています。

ちなみに存続する積水ハウス・リート投資法人の有利子負債比率は全JREITの11番目に低い40.7%、そして廃止される積水ハウス・レジデンシャル投資法人の有利子負債比率は50.3%ありましたが、合併することで43.1%になると見込まれています。

このように合併することで財務体質を改善することによって有利子負債比率を下げて、保有している物件の用途を分散したり資産規模の拡大を図ることで投資主の資産価値の向上を図っているため、合併によって新しくなる積水ハウス・リート投資法人の今後が注目されます。

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