賃貸併用住宅を建てるときに重視しておきたいポイントとは

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用して賃貸物件投資が始められる投資手法として人気が高いです。大変低リスクな状態で投資を始めることができるために、投資初心者にも向いているといえます。しかし一度住み始めてしまうと、プライバシーの問題などから不便さを感じることがありますし、どうしても住宅の半分近いスペースを賃貸物件として貸し出すために自宅部分が少なくなることで物足りなさを感じることもあります。そこで賃貸併用住宅を建てるときに、設計段階で後々の居住性を確保するためにチェックしておくべきポイントをピックアップしてみました。

屋根裏部屋で収納スペースを確保する

まず賃貸併用住宅は住宅ローンを利用するために住宅全体の面積の半分以上を自宅にしなければいけません。それは同時に収益性をあげるためには自宅の約半分を賃貸用の部屋にするということになります。自宅部分の面積が狭くなりがちなので、快適な生活を実現するためには収納スペースをいかに確保するかというところを注意しなければいけません。1階を賃貸物件、2階を自宅とする場合は2階だけが自宅のスペースになるのでその中でリビングやダイニングそして子供部屋などのスペースを確保しなくてはいけません。敷地面積が狭い場合は2階建てや3階建ての住宅を建てることになるでしょうが、その場合はどうしても1フロアあたりの面積を確保しにくいので、収納スペースを削って居住用のスペースに当てなくてはいけないでしょう。

しかし建築基準法では敷地ごとの建ぺい率、容積率が決まっているために容積率オーバーの物件を建てることはできません。できれば建物を上に上に伸ばしたいところですが、敷地の用途に酔ってそれも限界があり、住宅地の場合は特に制限が厳しくなっています。

容積率の制限を受けるような広さ、そして高さの物件を立てるのは条件が揃っていないと難しいです。そこで利用したいのは屋根裏部屋の収納スペースでしょう。1.4m以下の天井高しか無い屋根裏部屋ならば容積率の制限を一部緩和できます。具体的には下の階床面積の1/2以下の屋根裏部屋であれば、建物全体の面積にはカウントされません。そこでそういった屋根裏部屋を設けておくことで、収納スペースとして活用が可能です。

屋根裏部屋は子供が小さくてあまり物がない頃は子供の遊び場として使ってもいいですし、子供が成長してきたら家の普段は使わない雛人形、スポーツ用品、クリスマスツリーなどを納めておりたり、趣味の物を置いておくためのスペースとして活用すると良いでしょう。そうすれば屋根裏部屋を収納専門スペースに回すことで、住居部分に物を置くことなく快適に広々と生活ができるようになります。

地下室を作って収納スペースにする

建て直しが難しいからこそ最初の設定が重要になる屋根裏部屋と同様に収納スペースとして活用でき、かつ容積率に影響をしないものといえば地下室です。地下室を作るにはある程度の地盤の硬さが必要であり、土地を選ぶ段階で地下室が設置可能かどうかを土地家屋調査士などに判断してもらわなければいけません。斜面の土地などでは地下室を設置するのは難しいでしょう。そのため土地選びから重要になってきます。地下室があることで自宅用の収納スペースにするだけではなく、入居者に使ってもらうための収納スペースをして貸し出すことも可能です。

さらには地下室は防音性が高いので、収納だけではなく音楽など趣味を楽しむ部屋としても使うことができます。まさに多様な活用法のあるマルチな空間として考えられるでしょう。地面を掘って部屋を設置しなければいけないので建築のための費用はやや高くなってしまいますが、地下室の使い勝手は抜群です。収納に遊びにと大いに役立ってくれるでしょうし、自分たちが使わない場合はレンタル倉庫として貸し出すといった活用法も考えられます。

玄関を広めにとって多目的スペースにする

次に収納活用法として考えたいのが、玄関を広めにとって多目的なスペースにするということです。玄関に普段趣味で使うようなアウトドアの大型用品を置いておけば、そこから簡単に持ち出すことができるので上の階の倉庫、下の階の倉庫から大きな自転車やスキー用品、スノーボードなどを持ち出すときも非常に楽になります。また玄関を広々と取ればそこでスポーツ用品などのメンテナンス。クリーニングなどの手入れをする時に役に立ちます。滅多に使うことのないスポーツ用品などもまず玄関土間でチェックして、そこからすぐに持っていければ出かける時の手間も大幅に削減できるでしょう。

アウトドア用品を玄関土間に全部まとめておいてしまうことで、家の中で大きなものを置いておくためのスペースを捻出する必要がなくなります。玄関が広ければ靴などもたくさん置いておけますし、汚れやすいものを家の中に持ち込む必要もなくなるので大変便利です。

2階に直接入れるような階段を設置する

また賃貸併用住宅を建てるときには、自分たちと入居者のそれぞれのプライバシーを確保することが大変重要になってきます。お互いのプライバシーが確保されていないと入居者にとっても大家にとっても居心地の悪い空間になります。そうなると入居者はなかなか長く住んでくれなくなるでしょうし、自分達も足音や騒音が響いてしまうことが気になってせっかくの自宅なのに、のびのびと過ごすことができなくなってしまいます。そういったお互いのプライバシーを確保するために重要なのはできるだけ顔を合わせることもなく、またお互いの出す音がそれほど響かないように配慮するという点になります。

入り口を別々に設けるという意味では、1階に入居者の玄関を設け、そして自分たちは二階から出入りするという作りにしてみてはいかがでしょうか。2階に自分たちの玄関を設置してそこにダイレクトに入れるような階段を設置します。そして入居者用の玄関もまた別の向きに作っておけば、よほどのことがない限り顔合わせるタイミングはやってこないでしょう。

防音性に配慮する

また騒音を防ぐためには、防音性の高い作りにすることがもっとも重要です。1階と入居者用、2階を自宅にするのであれば、1階と2階の天井には床と天井の間に空間を設けてきましょう。そうすれば空気の振動が伝わりにくくなり、振動対策や防音対策に大きな効果を発揮してくれます。また空気の層を1階と2階の間にもければ、断熱効果も高くなり、さらに住宅環境を快適なものにしてくれるでしょう。その他にもガラス窓を二重に設置していれば、外の騒音が入ってくることを防いでくれますし、自宅から発生する音を外に漏らすことも防げます。

特に集合住宅というものは、生活リズムがそれぞれ違う人間が住むこともあり、誰かが寝ている時間が誰かが活動している時間ということもあります。自分たちの常識だけで動くことが出来ないので何よりも防音対策はまず気を配って行うべきでしょう。防音性の高い物件は壁や床な熱くなり、結果的に耐震性が高いものも多いです。住宅を銃砲に作ることで災害にも強く入居者からの人気も高くなる傾向があります。しっかりと手を抜かず防音性や壁の厚さに配慮した住宅を作るようにすれば、生活の快適さと、賃貸物件としての魅力を同時にアップさせられるでしょう。

後々のリフォームをすることを検討しても、リフォームしやすい住宅としにくい住宅があります。どうせリフォームをするのでしたら、最初から設備がしっかりとした賃貸併用住宅を建てましょう。