Maneoのプレリートファンドは投資する甘みがあるのか

日本のソーシャルレンディング業界の中でも最も歴史が古く、大手の会社であるmaneoが2017年12月に新サービス「プレリートファンド」の運営を始めました。このプレリートファンドとはどの名前の通りにREITの前段階である不動産物件運営自体に投資をするものとなっています。しかし投資家にとってはmaneoの2大サービスであるプレリートファンドとソーシャルレンディングの違いがわかりにくく、今ひとつメリットが伝わりにくいという側面もあるでしょう。そこでプレリートファンドは一体どのようなものなのかを、ここでは解決していきたいと思います。

プレリートファンドとは一体どういった投資手法なのか

従来少額の資金から投資ができる投資手法としてソーシャルレンディングそしてREITが注目を集めていました。プレリートファンドとはREITとして証券市場で売買される前段階の不動産物件に対して、運営資金などの投資を行っていく投資手法になります。

一般的にREITは3つの業者が介在しています。まず不動産を開発する事業者がいて、その不動産を開発した事業者が不動産を使って事業を展開する会社に物件を譲渡します。そしてその事業会社が運営している事業を証券化して証券市場で売買するのがREITです。

REITとは3段階目に該当し、3段階目に入るまでに1段階目と2段階目の段階で不動産を施工した会社と、不動産で事業を運営している会社の利益が取られてしまっているのです。そこで2段階目である不動産を運営する事業会社に対しての融資を行うことで、従来のREITよりも高い収益を確保していこうというのがプレリートファンドの特徴なのです。

maneoがプレリートファンドを提供し始めた背景

maneoが提供する新サービスプレリートファンドとはでは国内の最大手ソーシャルレンディング運営会社であるmaneoがなぜあえてプレリートファンドの運営を始めたのでしょうか。考えられる理由としてはソーシャルレンディング市場の更なる拡大があります。ソーシャルレンディング市場を積極的に拡大するためには現在の事業にとどまらず、他の分野の事業に進出としていく必要があります。しかしmaneoにとって全く未経験の分野に進出をしていても確実な収益が見込めないために、どうしてもリスクが伴ってしまいます。

そこでソーシャルレンディングとともに注目される傾向にあったREITに着目をして、自分たちの得意分野と似ている分野に進出をすることで、これまでの事業で培ったノウハウが活かせるという判断があったことが推測できます。

さらにもう一つ、日本の政府自体がREITを拡大させていきたいという方針を打ち出している点を受けたという理由が考えられます。日本のREIT市場はまだまだ数兆円と非常に規模が小さく、人口比では1:2のアメリカの1/4にも達していないと言われています。それに対して国は不動産資産などの流動性を高めるために、REIT市場を30兆円にまで拡大させていくことを目標に掲げていています。そういった背景もあり、REITが今後さらに増加していくことを受けて、プレリートファンドへの投資を可能にすれば、プレリートファンドに対する投資家も増えてmaneoも事業拡大できるようになる。そういった考えがあるのではないでしょうか。

以前からLCレンディングでプレリートファンドの提供を行っていた

またmaneo以外にも実は以前からプレリートファンドの提供をしていたソーシャルレンディング会社があります。それがLCレンディングです。LCレンディングは社長が定期的にブログの更新をして投資家に対して情報発信をしていることでも知られていますが、その社長ブログの中では今回のファンドはプレリートファンドである、といった内容の記事が以前から見られていました。LCレンディングも現在順調に会社運営が行われているソーシャルレンディング会社の一つであり、プレリートファンドの運営をしていても特に貸し倒れや分配金の遅延が起きたといった事態は発生していません。

maneoのプレリートファンドはまだまだリスクが高いのではないかと危険視をする人もいますが、LCレンディングの案件や経営状態を見ている限りではプレリートファンドで貸し倒れが起こりやすいとリスクも、そうは起こらないとの予測が可能です。LCレンディングでもmaneoのプレリーとファンドという競合が出てきたことで、さらに積極的にプレリートファンド案件の内容を改善してくれるかもしれません。

プレリートファンドに投資をするメリットとデメリット

投資家にとってある程度プレリートファンドの安全性は高そうだと思えてきたところで、具体的にプレリートファンドに投資をするメリットには何があるかを考えてみましょう。まずリートファンドの最大のメリットはREITに対して利回りが高く設定されているところです。先ほど申し上げたようにREITはすでに二つの事業者が利益を確保した後に証券として売買されるため、どうしても利回りが低くなってしまいます。現場証券市場で売買されているREITの利回りの数字を見ても、2%から4%といったものが多く利回りが低いと感じる人も多いでしょう。ソーシャルレンディングの利回りが5%から8%がボリュームゾーンになっている点と比較をすると、利回りでは残念ながらREITのメリットは低いです。

しかしそれに対して現在maneoが提供しているプレリートファンドでは、5%から8%とソーシャルレンディングと同等の利回りを保っています。そのためプレリートファンドへの投資をすれば十分に高い利回りを見込むことができます。

ただし一方でデメリットとしてREITのように証券化されていないので、自由に売買をすることができないといった点が挙げられます。REITのメリットといえば、ソーシャルレンディングと違って案件の運用中でも自由に売買ができて現金化をすることです。プレリートファンドはほぼソーシャルレンディングと同じような利回りであると同時に、リスクもソーシャルレンディングと似ており、ファンドの運用中は基本的に現金化をしたり売買したりすることができません。こういった流動性でのデメリットがあります。

そのため実際ソーシャルレンディングとの差別化は非常に難しく、ソーシャルレンディングと何が違うのかと言われるとほとんど変わらないというのが現状になっています。ただしソーシャルレンディングは融資先がどんな企業であるかの情報が公開されませんが、プレリートファンドの場合は投資する不動産を“運営する”事業会社の情報は明らかにされています。例えばmaneoが提供しているヘルスケア事業者の場合はマミーズホームという実績のある会社が不動産を使って事業運営をしているという情報が開示されています。実績のある運用会社に登場するのであれば、ある程度は収益性が担保されていると考えられるでしょう。

maneoのプレリートファンドの現状と今後の展望

maneoのリートファンドは現在あまり順調なスタートを切ったとは言えない状況です。募集資金額の上限額も満たしていないファンドも目立ちますし、肝心の利回りも5~6%で落ち着いてしまっています。しかし今後はファンドを転売した時の上限利回り提示されるようになりました。ファンド自体の転売に成功すれば10%以上の高い利回りが最高で提供されるとのmaneoの見通しが立ってきています。そのため利回りを重視して投資先を選ぶ投資家からもプレリートファンドの注目が集まってきています。転売益はあくまでも見込みの数字ですが、気になる人はまず口座の開設から始めてみてはいかがでしょうか。