不動産物件のリフォーム費用を節約するコツ

不動産投資を行うときに経費を減らすことは、直接収益を増やすことにつながります。経費の中でも特に大きな金額がかかるものの一つに入居者退去後のリフォームがあります。もちろん敷金を使って簡単にクリーニングをするだけでも次の入居者を募集することはできるのですが、長く入居していた入居者が退去した場合には、物件の老朽化が起こって集客できるだけの魅力が損なわれていることもあります。そこで魅力をアップするためにクリーニングだけではなくリフォームを行いたいところです。

しかし普通にリフォームを行わなければ数十万円以上の費用が発生してしまうこともあり、経営に影響するほどの大きな出費になってしまうでしょう。そこで自分できるだけ自分の出費が少ないリフォームをするにはどうしたらいいかをここではお伝えします。

自分で壁紙などを張り替える

まず最も簡単な手段として考えられるのは、リフォームを業者に依頼せず全て自分で行うことです。リフォーム業者に依頼をするということは、リフォームに使う資材だけではなくリフォーム業者の人件費そして技術料、出張料などが含まれています。時間がない人にとっては自分でリフォームすることができないので業者を利用するしかないのですが、専業大家で時間的に比較的余裕が取れるのでしたら、自分で室内のクリーニングを行えば、大幅に修繕費用を削減できます。

比較的個人でも簡単にできる作業の一つに壁紙の張り替えがあります。タバコのヤニや様々なシミなどがついていた壁紙は、クリーニングだけでは汚れが取れないこともあり、交換の必要も発生してきます。壁紙に関してはホームセンターなどでも売っているので、そういったものを買ってきて今から出ているものを全て剥がし、上から自分で丁寧に張り替えでれば、費用は壁紙そのものも価格だけで済みます。またフローリングなどもホームセンターで販売しているので、フローリングが汚れたり剥がれたりしている場合は、自分で張り替えを行うことでこれも費用を削減できます。

ただしこういった作業が苦手な人が、経費削減だけを目的に行っても結果的に最終的には業者に依頼をしなければいけなくなり、余計に費用を使ってしまうこともあります。まずは自宅のDIYなどから挑戦し、壁紙交換や床材交換の技術を磨いていきましょう。

ペット飼育可能物件にして、退去時に壁紙や床材を全部変えてもらう

修繕費の削減で利益率をアップ!次の対策として考えるのは前の入居者にリフォーム費用をほぼ全て負担してもらうことです。ただし、当然ながら高額の修繕費を請求すれば相手から苦情が来て、最悪の場合訴訟に発展する可能性もあります。基本的に入居者が負担しなければいけない修理費用は故意に起こした損害のみなので、設備を新しくしたいといった費用は大家の負担になります。

そこでペット飼育可物件に所有物件を変えることを検討しましょう。ペット飼育可物件の場合は、ペットによって発生した傷や臭い、汚れなどは入居者の負担において退去時に交換を行うという契約を結ぶことも難しくはありません。

この契約を利用して、退去時にペットによって汚れがついた壁紙や床材などを全て交換すると先方に伝え、その交換費を負担してもらうのです。こういった物件の場合入居者の方もペットによって汚れがつくことは承知して入居しているので、ある程度の負担は理解してくれます。40万円や50万円といった金額になると負担を渋る入居者もいるでしょうが、10万円から20万円程度であればスムーズに負担してくれるのでしょう。

リメイク可能物件にして、入居者に任せる

もっと簡単なリフォーム費の削減施策として、一旦退去が出た後に全て床や壁紙を剥がしてしまい、スケルトンに近い状態で入居募集をかけるという手もあります。資材を剥がして処分するだけでしたら、それほど大きな費用はかかりません。最近ではセルフリノベーションを行って自分好みの部屋に住みたいという人も増えています。そういった人向けの物件を提供して、自分で自由な壁紙床材を入れてもらい、世界にひとつだけとなる自分だけの部屋をその中で作り上げてもらうのです。大家にとっては一旦スケルトン状態に戻すだけで壁紙などの修繕費用を自分で負担する費用も手間もかからないメリットがあります。

一方で入居者にとっても自分好みの内装にできるというメリットがあり、また一度自分好みの内装に部屋の中を作り変えてしまえば、その部屋に愛着を持ってずっと住み続けてくれるといった効果も見込めるのです。お金をかけずに客付ができて、さらに入居者の満足度も高められるこのリメイク可能物件は最近注目をされている手法の一つでもあります。
ただし原状回復費の負担をいらないという名目で募集することが多いので、退去時の原状回復費用だけはオーナーが負担しなければいけません。

プロパンガス会社のサービスを利用する

日本で利用できるガスには、都市ガスとプロパンガスがあります。年額の方が費用が安く人気なのですが、あえてプロパンガスに変えることで、プロパンガス業者にリフォーム費を負担してもらうという手段も考えられます。プロパンガス業者は差別化が難しいために、サービスを過剰に行ってアパートやマンションに導入してもらおうとします。そこでそういった業者と交渉し、何年かプロパンガスを契約することを条件に、キッチンや風呂のリフォーム代を負担してもらうのです。ただし途中解約をする時には、違約金を支払わなくてはいけませんし、自分が物件を売るときにもプロパンガス契約が引き継がれることも知らせる必要があります。また当然ながら入居者はガス代の高いプロパンガスを嫌う傾向にあります。

最初の段階で価格交渉を行って、自分ができるだけ有利な契約を結べるように、いろいろなプロパンガス業者に話を聞くようにしましょう。中にはそれほど都市ガスと費用が変わらないプロパンガス業者もあります。

最後に必要なのは信頼できる業者との関係構築

ここまでできるだけお金をかけずにリフォームをする方法をお伝えしてきましたが、やはり魅力的な物件を作り上げていくには専門業者であるプロの手を借りなければいけない時もあります。日曜大工レベルの技術では到底できないことも、プロに頼めばすぐに実現してくれることもありますし、プロならではの最新技術や最新の器具を使った魅力的な物件を作り上げてくれる提案も望めます。そう言ったプロと、何でも相談できるような関係を築いていくことが最終的には必要になってくる局面も多いのです。

自分が専門的な修繕なガス工事、電気工事の勉強をしていくつもりがあるのならばともかく、単に修繕やリフォームの費用の節約だけを目的にするのであれば、自分で出来る簡単なことは自分で行い、複雑で高度な技術がいるような部分はプロに頼むような関係を構築していきましょう。そうすれば物件リフォームの悩みにも乗ってもらえますし、いざという時頼りになる存在として何かとアドバイスを貰えます。

お金を節約するために全て自分の手で行うといった無茶をするのではなく、やはり餅は餅屋というように気軽に招待をできる仲の良い業者との関係を構築していくことも不動産投資家としては絶対に必要です。時間をお金で買ったほうが良いときもあるのです。