不動産投資の初心者が購入する物件として向いているものの一つに、すでに入居者がいる状態で売りに出される、オーナーチェンジ物件があります。オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいるので、購入した当初から賃貸収入を見込むことができ、空室リスクがない状態で、ローン返済計画を順調にこなすことができます。もちろん購入する前に部屋の内部の確認ができない、すぐに入居者が出る可能性もあるなどの注意点もあるのですが、収入が確保された状態で不動産投資を始められるのは、初心者にとっては大きなメリットに感じられることでしょう。そこでオーナーチェンジ物件を探すにはどうしたらいいのかをここではお伝えしていきます。

専門の不動産収益サイトなどで探す

オーナーチェンジ物件の探し方として、最も情報量が豊富なのが投資用不動産情報サイトを見ることです。投資用物件ばかり掲載されている不動産の収益サイトであれば、売却されている物件情報は基本的には全て投資用物件になります。もちろん不動産を購入してそこに自分が住むか、それを人に貸すかなどは法律で規制されているわけではありませんので、物件を選んだ後に自分がそこに住んでもいいわけですが、部屋の作りは基本的に賃貸用に適したものになっているので、自分で住むよりも収益物件を検索するためにそれらのサイトを見る人が多いです。

投資用不動産情報サイトでは、その物件の現状の情報として、入居者の様子なども一緒に記載されています。入居者が全くいない状態であれば、空室と書いてありますし、誰かが入居している状態であれば「賃貸中」などの記載があります。さらに一棟アパートであれば、満室などと書いてあります。一部の部屋に入居者がいない状態であれば「空室あり」や「一部賃貸中」などの表記になっているでしょう。

オーナーチェンジ物件は人気が高いので、売主も現在満室などをポイントは的確に物件情報の中に盛り込んできます。ただし掲載された時点とリアルタイムの現状では入居者の数が違うこともあるので、満室だったはずなのに実際は空室があることもあります。逆に一部の部屋で空室があったのに、その後に入居者が入って満室になることも考えられます。物件情報の入居者状態を見て、その後きちんと現場の様子を仲介業者が聞いて確認するようにしましょう。物件の情報量で言えば、ここで探すことが一番早く確実と言えます 。

一般の不動産情報サイトを検索する

次に参考にしたいのは一般の不動産売買情報サイトです。こういった一般の不動産売買情報サイトは逆に賃貸物件ではなく居住用の物件の情報を前提として掲載しているケースが多くなります。しかし先も書いたように、購入した物件を自分の居住用にするかもしくは人に貸し出すかは所有者の自由ですから、こういったサイト経由で購入した物件をどのように活用するかは本人次第になります。

戸建ての場合は、オーナーが住んでいる状態、つまり賃貸ではない状態で売りにだされることがほぼ100%ですが、マンションなどの場合は必ずしもオーナーが居住している物件だけ掲載されているわけではなく、賃貸用として所有していた物件が掲載されていることもあります。ただしこちらは収益物件様の情報サイトではないために、情報欄の項目に現在賃貸中などの項目がありません。備考などに書いて有ることもありますし、入居者がいるかどうかは問い合わせ見てみないとわからない部分もあります。気になった物件に関しては、記載されている不動産仲介業者などにこの物件は賃貸用なのかを確認してみると良いでしょう。

記載がないだけに、なかなかオーナーチェンジ物件を見つけるのは難しいですが、間取り的にこれは賃貸向け、賃貸併用住宅だなと感じたら、念のため聞いてみると良いでしょう。そういった問い合わせをメールで手軽にできるのもインターネットの良いところです。

競売物件を購入する

オーナーチェンジ物件を購入することで、不動産投資の初心者もスムーズに収益化少しハードルが上がりますが、競売に出ている物件を購入するというのも居住者がいる状態でオーナーチェンジ物件を入手する手段になります。 競売物件を購入するためには、以前は裁判所で開催される競売に入札のために赴かなければいけませんでしたが、最近では競売物件専門仲介業者も出てきているので、 競売の入札経験がないという人でも、そういった仲介業者に入ってもらうことで、物件を比較的手軽に購入できるようになりました。 競売物件の入居者は何かしらのトラブルを元の持ち主と発生させているケースも多いですが、オーナーが変わることで、改めて新しいオーナーと交渉してそのまま住み続けてもらうことができることもあります。交渉はスムーズにはなかなか行きませんし、元々の入居者に支払い能力がないというケースもあります。

しかし、新しいオーナーと向き合おうという入居者ならば、交渉に応じてくれてそのままきちんと家賃を支払ってくれるケースもあります。競売物件だからといって全て入居者を退去させてリフォームをしなければいけないということもないので、オーナーチェンジ物件を探す一つの方法として頭の中に入れておきましょう。

不動産屋に紹介してもらう

オーナーチェンジ物件を探すために、確実性が高い手段としては、やはりプロである不動産屋に紹介してもらうというのも、ネットで探すことと並行して取り組みたいところです。まずは自分が購入を検討しているエリアの不動産屋に赴いて、こういった物件を探している、予算はどれぐらいでオーナーチェンジ物件であればすぐにでも紹介してほしい、などの希望を伝えましょう。きちんと希望を伝えて、本当に自分に購入意欲があり、さらに購入のための資金も準備しているという話を不動産屋にすれば、不動産屋もあなたとの熱意を感じ取ってしっかりと提示された条件に沿った物件を紹介してくれることでしょう。

オーナーチェンジ物件の件数自体は決して少ないわけではありません。むしろあなたが最初から購入の意欲を示すことでレインズに登録して一般公開する前から、物件の情報を伝えてくれ、一般の相場よりもやや安い価格で購入できることもあるでしょう。有利な条件で購入したいと言うのであれば、不動産屋に紹介してもらうというのは大変有効な手段です。また相手はプロですからオーナーチェンジ物件を購入することによるメリットやデメリットなども教えてくれるでしょう。

売却先募集中などの広告に問い合わせる

街を歩いていると不動産売却中、買主主募集中などの広告や看板を見つけることは決して珍しくありません。特にそういった広告や看板が賃貸用物件に掛けられている時は、掲載されている物件の連絡先に問い合わせて、入居者の状況を聞いてみましょう。それだけ緊急性の高い手段をとるということは、入居者が少なくて売りたいというよりも、むしろオーナーが何らかの事情で不動産を単純に手放したくなったというケースの方が多いです。資金が必要になったなどの事情ですぐにでも売りたいという情報を見つけられれば、自分にとって有利な条件で交渉できることも多く、相場よりも良い条件での物件購入もねらえます。看板などを狙って見つけることは中々難しいですが、偶然にもそういった好条件な物件の看板や広告が表に出ていたら、問い合わせてみる価値は非常に高いです。

オーナーチェンジ物件を購入することで、不動産投資の初心者もスムーズに収益を得ることができます。 そして入居者がいる間にしっかりと不動産投資の勉強をしていけば、不動産投資家として徐々にレベルアップできて、いずれは物件の所有収納を増やせるでしょう。