爆買いから観光・レジャーへのシフトからJ-REIT投資を考える

爆買いが減っても増加を続ける訪日観光客数

訪日観光客数は2011年に年間で総合計621万8752人訪れていましたが、その後毎年増加していて、2016年には年間で2403万9700人と約4倍近くの外国人が日本に訪れてきました。国別では韓国や中国、そして台湾から訪れてきた観光客が多く訪日観光客の65%程がこの3か国からの観光客で占められています。今年に入ってからも順調に訪日観光客数は伸びていて、8月まで毎月20万人から26万人程の観光客が訪れていて、9月15日現在で2000万人を越える観光客が訪れていますが、その増加ペースは過去最高の訪日観光客数が訪れた2016年よりも45日程早いペースとなっています。国別に見ても韓国と中国そして台湾からの観光客は多く、2017年8月に韓国から訪れた観光客は35.5%増加して67万900人、そして中国から訪れた観光客は21.1%増加して81万9700人、台湾から訪れた観光客は13.4%増加して37万7800人となっています。

このように訪日観光客数は韓国や中国からの観光客数の増加に伴って増えていき、中国からツアーを組んでの爆買いなど一種の社会現象にもなっていました。しかし近年更に観光客が増えているにも関わらず爆買いは減っていき、今では消費する観光からレジャーなどの体験をする観光へと観光目的が変化してきています。そして宿泊日数は2017年4月から6月に韓国から訪れたら観光客の場合で平均3泊ほどして観光やレジャーを行ない、中国から訪れた観光客の場合は平均6泊ほどしているなど滞在型の観光やレジャーを行なっています。

東京や地方都市で商業用地の地価が上昇

爆買いから観光・レジャーへのシフトからJ-REIT投資を考える爆買いこそ無くなってきましたが外国人観光客は増加を続け、その結果空港の免税店以外ではデパートや百貨店そしてコンビニやドラッグストアからの買い物を多く行なっていることが、外国人観光客の購買行動の特徴になりますが、外国人の観光客によるこのような動向にも影響されて、ホテルや店舗向けの商業用地の全国平均地価が10年振りの上昇に転じました。しかも東京や大阪そして名古屋の三大都市の平均地価は3.5%プラスに転じ、特に外国人観光客の人気が高い京都にある伏見稲荷大社周辺地域は29.6%上昇し、外国人観光客が増加していることによって大阪では道頓堀の戎橋付近の地価が29.1%上昇しています。

商業用地で一番地価が高い地域は、免税店があるなどで外国人観光客が多く訪れている東京都中央区にある明治屋銀座ビルで1平方メートル当たり3890万円になっていて、バブル期の3800万円を越えています。このように外国人観光客が増加することによって東京だけでなく地方都市の商業用地の地価も上昇をしており、その恩恵を受ける可能性が高い商業施設の物件を所有しているJ-REITが幾つか存在しています。

訪日観光客が多く訪れる東京や地方都市に商業施設を所有するJ-REIT

商業施設を所有しているJ-REITには商業施設に特化しているJ-REITやオフィスビルなどの他の物件を所有しているJ-REITがありますが、まず商業施設に特化しているJ-REITには4銘柄があります。具体的には東京を中心とした関東圏や大阪を中心とした関西圏などに物件を所有している日本リテールファンド投資法人や首都圏を中心に物件を所有しているフロンティア不動産投資法人がありますし、イオン系列のショッピングセンターを所有しているイオンリート投資法人や日常の生活圏に密着した物件を所有しているケネディクス商業リート投資法人があります。

複合型J-REITは4銘柄があって全てがオフィスビルとの複合型となっています。具体的には東京建物がメインスポンサーになっている日本プライムリアルティ投資法人は東京を中心に繁華性の高い商業施設を所有していますし、都心や東急沿線に商業施設を所有している東急リアルエステート投資法人や、東京を中心にした都市型の商業施設を所有しているアクティビアプロパティーズ投資法人があり、Oneリート投資法人もオフィスビルがメインではありますが商業施設も所有しています。そして商業施設を所有している総合型J-REITには13銘柄ありますが、特に福岡の物件を多く所有している福岡リート投資法人や関西圏の物件を多く所有している阪急リート投資法人のように地方の商業施設を中心とした総合型J-REITもあります。

このように商業施設を所有しているJ-REITは合計で21銘柄があり、特に商業施設を所有する割合の高い10銘柄のJ-REITは、東京や地方では大阪そして福岡などの人口が多くて外国人の観光客が多く訪れる地域に商業施設を所有していることが特徴となっています。